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Wer seine Immobilie in Schleswig-Holstein verkaufen möchte, steht früh vor einer Richtungsfrage: Maklerverkauf auf dem freien Markt oder Direktankauf durch einen professionellen Käufer? Diese Frage lässt sich seriös nur beantworten, wenn klar ist, was das Objekt wirklich wert ist. Ohne eine realistische Wertvorstellung ist jedes Angebot – ob vom Direktkäufer oder von potenziellen Interessenten auf dem Markt – schwer einzuordnen.
Dieser Artikel erklärt, wie Immobilienwerte in Schleswig-Holstein ermittelt werden, was Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und die drei gesetzlich geregelten Bewertungsverfahren bedeuten – und wann welcher Verkaufsweg der richtige ist. Dabei sprechen wir klar aus, was Direktankauf kosten kann: Ankäufer zahlen in der Regel nicht den vollen Marktwert, dafür bieten sie Geschwindigkeit und Planungssicherheit.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt in Deutschland drei anerkannte Verfahren fest, nach denen Gutachter, Banken und Sachverständige den Wert einer Immobilie bestimmen. Die Wahl des passenden Verfahrens hängt von Art und Nutzung des Objekts ab.
Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste: Es zieht tatsächlich erzielte Kaufpreise für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage heran. Die Datenbasis stammt aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die in Schleswig-Holstein für jede Region zuständig sind – unter anderem für Kiel, Lübeck, Flensburg, Neumünster und die Landkreise.
Dieses Verfahren funktioniert am zuverlässigsten, wenn genügend Vergleichstransaktionen vorliegen – also bei Eigentumswohnungen in städtischen Lagen oder Reihenhäusern in gefragten Gebieten. In dünn besiedelten Teilen Schleswig-Holsteins, etwa in Dithmarschen oder Schleswig-Flensburg, sind Vergleichsobjekte seltener; dort gewinnen die anderen Verfahren an Bedeutung.
Für vermietete Objekte – Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Häuser – steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Es beantwortet die Frage: Was erwirtschaftet das Objekt nachhaltig, und was ist ein Investor bereit, für diesen Ertragsstrom zu zahlen?
Die Berechnung basiert auf der Jahresrohmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten sowie dem Liegenschaftszinssatz. Dieser Zinssatz wird von den Gutachterausschüssen regionsspezifisch veröffentlicht und spiegelt das örtliche Investitionsklima wider – er unterscheidet sich damit auch innerhalb Schleswig-Holsteins je nach Markt erheblich.
Das Sachwertverfahren berechnet den Immobilienwert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Altersabschreibung) zuzüglich Bodenwert. Es kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn weder ausreichend Vergleichspreise vorliegen noch eine relevante Mietrendite existiert – zum Beispiel bei freistehenden Einfamilienhäusern im ländlichen Raum. Auch hier fließt der Bodenrichtwert ein, der vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt wird.
Kaum ein Bundesland zeigt eine so große Spreizung der Grundstückspreise wie Schleswig-Holstein. Im Süden grenzt es direkt an Hamburg, im Norden an Dänemark – dazwischen liegen ländliche Regionen, Küstengebiete und Metropolnähe teils in unmittelbarer Nachbarschaft.
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB mindestens alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht. In Schleswig-Holstein sind sie über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-SH öffentlich zugänglich. Was das in der Praxis bedeutet:
Wichtiger Hinweis: Bodenrichtwerte sind Richtwerte für ein fiktives Durchschnittsgrundstück innerhalb einer Zone. Das tatsächliche Objekt kann durch Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließungsstand und Lage im Bebauungsplan erheblich davon abweichen. Ein Bodenrichtwert ersetzt keine individuelle Wertermittlung.
Ein professioneller Direktankäufer ermittelt den Immobilienwert nach einer anderen Logik als ein privater Selbstnutzer, der schlicht ein schönes Zuhause sucht. Der Ankäufer muss in seine Kalkulation einbeziehen:
Diese Kalkulation führt dazu, dass Direktankaufsangebote typischerweise unterhalb des realistisch erzielbaren Marktpreises liegen. Wie groß dieser Abstand ist, hängt vom Objektzustand, der Lage und der aktuellen Marktsituation ab – er ist keine feste Größe, aber eine Realität, die jeder Verkäufer kennen sollte, bevor er ein Angebot bewertet.
Klar formuliert: Wer den Höchstpreis anstrebt, erreicht ihn über einen strukturierten Marktverkauf mit professioneller Vermarktung eher als über den Direktankauf – vorausgesetzt, Zeit, Zustand des Objekts und Lage lassen das zu.
Es gibt Situationen, in denen der Direktankauf trotz eines niedrigeren Preises die sinnvollere Entscheidung ist – nicht weil ein niedrigerer Preis positiv wäre, sondern weil die Alternativen in der konkreten Lage schlechter sind.
Es gibt ebenso klare Situationen, in denen ein offener Marktverkauf mit Maklerbegleitung das bessere Ergebnis verspricht:
Der Marktverkauf erfordert Geduld. Die Vermarktungsdauer variiert in Schleswig-Holstein erheblich: In begehrten Lagen mit knappem Angebot kann ein Objekt in wenigen Wochen verkauft sein. In Regionen mit schwächerer Nachfrage oder für Objekte mit deutlichem Sanierungsbedarf kann es spürbar länger dauern. Diese Zeitspanne bindet Kapital und Aufmerksamkeit – auch das ist ein Faktor in der Abwägung.
Bevor Sie sich für einen Weg entscheiden, sollten folgende Informationen vorliegen:
Rechtlicher Hinweis: Die genannten gesetzlichen Grundlagen dienen der Orientierung und ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Stammsitz in Kornwestheim. Für Schleswig-Holstein arbeitet immozeit nicht über ein eigenes Büro vor Ort, sondern über erfahrene Partner direkt in der Region. Das ermöglicht lokale Marktkenntnis – ob in Kiel, Lübeck, Flensburg, im Hamburger Umland oder in den ländlichen Kreisen – ohne die Strukturkosten einer Filialkette.
Wenn Sie als Eigentümer in Schleswig-Holstein herausfinden möchten, ob Direktankauf für Ihr Objekt sinnvoll ist und welchen Wert Ihre Immobilie realistisch hat, können Sie das Kontaktformular direkt auf dieser Seite nutzen. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung – ohne Verkaufsdruck und ohne Verpflichtung.
Wenn der Maklerweg für Ihr Objekt und Ihre Situation das bessere Ergebnis verspricht, sagen wir Ihnen das offen.
Eine seriöse Immobilienbewertung ist kein Verkaufsgespräch. Sie ist das Fundament, auf dem jede Entscheidung aufbaut: ob Direktankauf, Maklerverkauf oder zunächst Modernisierung und dann Marktverkauf. Wer seinen Immobilienwert kennt, kann ein Ankaufsangebot einordnen, eine Maklerprovision bewerten und entscheiden, ob der Aufwand des offenen Marktverkaufs dem erzielbaren Mehrerlös entspricht.
In Schleswig-Holstein gilt das besonders. Die Unterschiede zwischen einer Ferienwohnung auf Sylt, einem Einfamilienhaus in Norderstedt und einem Hofgut in Dithmarschen sind so groß, dass pauschale Ratschläge wenig bringen. Was zählt, ist der konkrete Wert Ihres Objekts an Ihrem Standort – und eine ehrliche Einschätzung dazu, welcher Weg Ihre Ziele am besten erreicht.
Weitere Informationen rund um den Immobilienverkauf finden Sie in unserem Blog.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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