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Sie denken über den Verkauf Ihrer Immobilie in Schleswig-Holstein nach und haben erste Gespräche geführt. Vielleicht haben Sie einem Nachbarn zugehört, der einen ähnlichen Bungalow für einen bestimmten Betrag verkauft hat. Vielleicht hat Ihnen jemand eine grobe Schätzung gegeben. Und dann nennt ein Direktkäufer eine andere, niedrigere Zahl. Das ist kein Widerspruch und kein Zeichen, dass einer der beiden lügt. Es sind zwei verschiedene Fragen, die zwei verschiedene Antworten haben.
Die erste Frage: Was würde ein beliebiger, nicht unter Zeitdruck stehender Käufer auf dem freien Markt nach mehreren Wochen Vermarktung für diese Immobilie bezahlen? Das ist der Marktwert im Sinne von § 194 BauGB. Die zweite Frage: Was zahlt jemand, der den gesamten Vermarktungsprozess, das Preisrisiko und den Zeitaufwand selbst übernimmt und dafür eine Marge einkalkulieren muss? Das ist der Ankaufspreis.
Dieser Artikel erklärt, wie beide Zahlen zustande kommen, was das für eine konkrete Immobilie in Schleswig-Holstein bedeutet – und bei welchem Ausgangspunkt welcher Weg der wirtschaftlich sinnvollere ist.
§ 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu dem maßgeblichen Zeitpunkt erzielbar wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Das ist die gesetzliche Grundlage für alles, was ein Sachverständiger, ein Gutachterausschuss oder ein Kreditinstitut berechnet, wenn es um den Wert einer Immobilie geht.
Die drei anerkannten Bewertungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Welches davon angewendet wird, hängt von der Nutzungsart der Immobilie und der verfügbaren Datenlage ab.
Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren der Standard. Es vergleicht die zu bewertende Immobilie mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Diese Kauffälle werden von den Gutachterausschüssen gesammelt und ausgewertet. Für Schleswig-Holstein ist die Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (GAG SH) die zentrale Auswertungsstelle – sie veröffentlicht regelmäßig Marktberichte mit Kaufpreisniveaus nach Kreisen und Objekttypen.
Was das in der Praxis bedeutet: Eine Eigentumswohnung in Lübeck-Travemünde wird anhand von Wohnungskäufen in Lübeck bewertet, nicht anhand von Preisen aus Kiel oder Hamburg. Wie viel dieser regionale Markt tatsächlich hergibt, hängt von aktuellen Kauffallzahlen ab – und die können je nach Kreis und Objekttyp dünn sein. Im Kreis Nordfriesland, in Teilen von Schleswig-Flensburg oder in Dithmarschen gibt es für bestimmte Haustypen schlicht wenig direkte Vergleichskäufe. Fehlt die Vergleichsgrundlage, weicht der Sachverständige auf das Sachwertverfahren aus oder kombiniert beide Ansätze.
Wo Vergleichsdaten fehlen oder die Immobilie so individuell ist, dass kein vergleichbarer Kauf existiert, wird der Sachwert herangezogen. Er addiert Bodenwert und Gebäudewert – wobei der Gebäudewert aus den Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung besteht. Der Bodenwert ergibt sich aus dem amtlichen Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss regelmäßig festlegt.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Schleswig-Holstein sind kostenlos zugänglich – über die GAG SH und über das bundesweite Portal BORIS-D. Sie zeigen, was ein Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage im Durchschnitt wert ist. Die regionale Spannbreite in Schleswig-Holstein ist beträchtlich: Ein Grundstück im Kieler Innenstadtbereich oder in Norderstedt liegt auf einem anderen Niveau als eine Hofstelle im Kreis Rendsburg-Eckernförde oder im Binnenland Schleswig-Flensburgs. Der Bodenrichtwert ist ein guter Ausgangspunkt – aber er ist immer ein Lagewert für ein Richtwertgrundstück, kein Bewertungsergebnis für Ihre konkrete Immobilie. Individuelle Eigenschaften wie Zuschnitt, Hanglage, Erschließungszustand oder eingeschränkte Bebaubarkeit können erheblich abweichen.
Bei Mietobjekten – Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Gebäuden, Wohn- und Geschäftshäusern – steht der Einnahmenüberschuss im Mittelpunkt. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert den nachhaltigen Jahresreinertrag: Mieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten, bewertet mit einem Liegenschaftszinssatz, der die marktübliche Renditeerwartung für diese Objektart und Lage widerspiegelt. Auch hier liefern die Gutachterausschüsse die belastbaren Zinssätze – der aktuelle Marktbericht der GAG SH enthält diese Werte nach Kreisen aufgeschlüsselt.
Ein seriöser Direktkäufer kennt diese Verfahren. Er rechnet nur mit anderen Eingangsgrößen. Sein Angebot ist kein willkürlicher Abschlag vom Marktwert, sondern das Ergebnis einer eigenen Kalkulation, in der mehrere Kostenblöcke stecken, die ein privater Endnutzer so nicht trägt:
Was das bedeutet: Wer Ihnen sagt, er kaufe zu Marktwert an, rechnet entweder mit einem sehr kleinen Aufschlag beim Weiterverkauf oder er sagt nicht die Wahrheit. Ein ehrlicher Ankaufspreis liegt strukturell unter dem Marktwert – wie weit darunter, hängt von der Immobilie, der Lage und den aktuellen Marktbedingungen ab. Eine Pauschalzahl, die jemand ohne Besichtigung nennt, ist keine Bewertung.
Der Preisabschlag eines Direktverkaufs ist dann akzeptabel, wenn das, was Sie im Gegenzug erhalten, für Sie einen messbaren Wert hat. Das ist nicht immer der Fall – aber es gibt klare Situationen, in denen die Kalkulation kippt.
Eine Immobilie, die Sie im Rahmen einer Erbschaft übernommen haben und nicht selbst nutzen, verursacht laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten bei Leerstand, Heizungserhalt. Jeder Monat Vermarktungszeit kostet Geld. Wenn der Zeitplan eng ist – wegen einer Scheidung, eines berufsbedingten Umzugs, einer fälligen Anschlussfinanzierung – kann die Geschwindigkeit eines Direktverkaufs mehr wert sein als die Differenz zum theoretischen Höchstpreis.
Eine Immobilie mit erheblichem Sanierungsstau hat ein strukturelles Problem am freien Markt: Banken finanzieren renovierungsbedürftige Objekte konservativer. Der Käufer, der bereit wäre, den vollen Wert zu zahlen, bekommt die Finanzierung oft nicht. Der Käuferkreis schrumpft auf Barzahler und Investoren – und die rechnen ähnlich wie ein Direktkäufer. Das Ergebnis des freien Marktprozesses und das eines Direktankaufs können in solchen Fällen nah beieinanderliegen, während der Aufwand sehr unterschiedlich ist.
In strukturell schwächeren Teilen Schleswig-Holsteins – bestimmten Gemeinden im Kreis Dithmarschen, im Binnenland Schleswig-Flensburgs oder in ländlichen Ecken des Kreises Herzogtum Lauenburg abseits der Hamburger Pendlerzonen – können Vermarktungszeiten lang sein. Was der Gutachterausschuss als Vergleichswert dokumentiert, ist ein historischer Durchschnitt der Käufe, die tatsächlich stattgefunden haben. Er sagt nichts darüber, wie schnell der nächste ähnliche Kauf stattfinden wird. Wer keine Zeit hat, diesen Prozess abzuwarten, zahlt für Geschwindigkeit – und der Direktverkauf liefert sie.
Eine gut erhaltene Immobilie in einer gefragten Lage – in Kiel, Lübeck, Flensburg, im Kreis Pinneberg oder Stormarn nahe Hamburg – hat in der Regel mehrere Interessenten. Ein strukturierter Bieterprozess treibt den Preis. Hier ergibt ein Direktverkauf finanziell in der Regel keinen Sinn, sofern keine anderen Faktoren – ausgeprägter Zeitdruck, Diskretionsbedarf, baulicher Zustand – dagegensprechen. Das freie Spiel von Angebot und Nachfrage arbeitet hier für den Eigentümer, nicht gegen ihn.
Ob Sie den Marktwert durch einen Sachverständigen prüfen oder einen Direktankauf in Betracht ziehen – ohne vollständige Unterlagen ist jede Zahl eine Schätzung mit Sicherheitsabschlägen. Was in der Praxis regelmäßig fehlt und jeden Bewertungsprozess verlangsamt:
Fehlende Unterlagen erhöhen das Risiko für den Käufer – und Risiko erscheint im Angebot als Abschlag. Wer seine Unterlagen vollständig hat, verhandelt aus einer stärkeren Position, gleich ob am freien Markt oder im Direktverkauf. Das gilt insbesondere für Wohnungseigentum in Schleswig-Holstein: Eine WEG mit geringer Rücklage oder einem schwelenden Beschlussmängelstreit ist für jeden Käufer ein kalkulierbares Risiko – das er einpreist.
Einen ersten, kostenlosen Anhaltspunkt für den Bodenwert Ihrer Immobilie bieten die amtlichen Bodenrichtwerte. Sie werden von den Gutachterausschüssen in der Regel alle zwei Jahre neu festgelegt und beziehen sich auf einen bestimmten Stichtag. Für Schleswig-Holstein sind sie über das bundesweite Portal BORIS-D sowie über die GAG SH öffentlich zugänglich und kostenlos einsehbar.
Was der Bodenrichtwert kann – und was nicht: Er gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für ein Richtwertgrundstück an. Individuelle Grundstückseigenschaften wie Zuschnitt, Hanglage, Erschließungszustand oder eingeschränkte Bebaubarkeit können erheblich abweichen. Der Bodenrichtwert ist ein Einstiegspunkt für eine erste Orientierung und eine nützliche Plausibilitätsprüfung – er ersetzt keine Bewertung und begründet für sich allein kein Angebot.
Wichtig für die Einordnung: Der Bodenrichtwert ist nur ein Bestandteil des Gesamtwerts. Bei einem Haus in Neumünster oder einer Wohnung in Flensburg macht der Bodenwert einen anderen Anteil am Gesamtwert aus als bei einem Einfamilienhaus in Kiel-Düsternbrook oder einem Grundstück in Lübeck-Marli. Das Verhältnis von Boden- zu Gebäudewert hängt von der Lage und dem Baujahr ab und ist selten intuitiv.
Direkt- und Maklerverkauf sind keine konkurrierenden Angebote, zwischen denen Sie nach Preis entscheiden. Es sind zwei verschiedene Produkte: Das eine kauft Ihnen Zeit, Sicherheit und Aufwandsfreiheit – und berechnet das im Preis. Das andere maximiert unter günstigen Bedingungen den erzielten Erlös – und kostet Zeit, Nerven und manchmal Enttäuschung, wenn der Markt nicht mitmacht.
Die Frage ist nicht „Was ist besser?", sondern: Was ist für Ihre Situation besser? Dafür braucht es eine ehrliche Einschätzung der Immobilie, der Lage, des Zustands und Ihrer zeitlichen Möglichkeiten. Ein Verkäufer in Pinneberg mit einem gepflegten Reihenhaus und sechs Monaten Zeit entscheidet anders als ein Erbe in Dithmarschen mit einem sanierungsbedürftigen Zweifamilienhaus und laufenden Nebenkosten. Beide Entscheidungen können richtig sein.
Weitere Beiträge zu Bewertung und Verkauf finden Sie in unserem Blog.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Schleswig-Holstein arbeitet immozeit über Partner vor Ort – Fachleute mit Marktkenntnissen der jeweiligen Region, Zugang zu lokalen Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse und Erfahrung mit den typischen Objekttypen vor Ort.
Eine belastbare Einschätzung ist ohne Kenntnis Ihrer Immobilie nicht möglich – eine Zahl ohne Besichtigung wäre keine Bewertung. Was das Formular auf dieser Seite ermöglicht: ein erstes Gespräch, in dem wir verstehen, was Sie haben, was Ihr Ziel ist und welcher Weg für Ihre Situation realistisch ist. Ob das ein Direktankauf, eine Vermarktung über Partner oder zunächst eine unabhängige Werteinschätzung ist – das entscheidet Ihre Situation, nicht ein pauschaler Ratschlag.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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